Итоги-2016. Строительство: «Жертвы» реформы и насильная цивилизованность
Минувший год, как и несколько предыдущих, с уверенностью можно отнести к удачным для работников строительной сферы. Итоговые цифры пока не посчитаны, но уже в ноябре в регионе было введено более 1,27 млн кв. м жилья – на 0,7% больше, чем за 11 месяцев 2015 г. И тенденция эта, надо думать, к концу года только усилилась – ведь именно на декабрь традиционно приходится время сдачи крупных ЖК и массивов. Но только ли позитивными трендами отметился 2016-й для застройщиков Воронежской области?
- Побег из «Строителей»: Реформа системы СРО
В ушедшем году Минстрой России запустил кардинальную реформу деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в строительстве. Описывать все нововведения, пожалуй, нет смысла – изменения действительно масштабные, интересующиеся могут самостоятельно ознакомиться с ФЗ-372 – но перечислить несколько ключевых моментов стоит. Например, вступил в силу региональный принцип формирования СРО, когда все строительные компании обязали выбрать организацию в том же регионе, где зарегистрированы они сами.
Тут надо сказать, что до недавнего времени в Воронежской области действовали четыре СРО в строительстве: «ВГАСУ-Строй», «Строители Черноземья» (в число ее членов входили АО «ДСК», ЗАО «ВМУ-2), «Партнеры» (объединявшая, в частности, ООО «ИП К.И.Т.», ЗАО «Воронеж-Дом» и ООО «Стэл-инвест») и «Развитие» (контролируется депутатом Воронежской облдумы Сергеем Гончаровым). В ноябре этот список пополнило и СРО «Импульс», перерегистрировавшаяся в регион из Санкт-Петербурга.
И хотя изменения федерального законодательства вступили в силу с 1 июля 2016 г., план нововведений на региональном уровне был презентован куда позднее – в конце сентября сенатор Сергей Лукин (как считается, до сих пор контролирует АО «ДСК») на встрече с губернатором Алексеем Гордеевым озвучил идею объединить все четыре действующих в регионе СРО. Тогда многие наблюдатели предположили, что базовой организацией для создания единой структуры могут стать «Строители Черноземья» — как минимум за счет того, что под эгидой этой СРО действовал тот же «Домостроительный комбинат». Позднее серьезную проработку этого вопроса на уровне областных властей подтвердил и руководитель департамента строительной политики региона Олег Гречишников.
Однако уже через несколько дней в информационном поле «всплыла» тема возможной финансовой несостоятельности «Строителей Черноземья». Так, общий объем компенсационного фонда этой СРО на 1 июля 2016 г. составлял 132,569 млн руб., однако более 120 млн из этих средств зависли на счетах лишенного лицензии «Инвестбанка» — то есть говорить о реальном наличии данной суммы вряд ли приходится. Такое мнение фактически подтвердил и сам Сергей Лукин: в середине октября сенатор заявил, что «сохранность денежных взносов членам недобросовестных СРО не гарантируется – в Воронеже уже есть прецедент вложения собранных СРО 120 млн руб. в сомнительный банк, который лишился лицензии», тем самым признав «Строителей Черноземья» недобросовестной организацией.
Уже в конце октября стало известно, что власти временно отказались от идеи объединить в составе одной организации все представленные в области СРО, ограничившись слиянием «Строителей Черноземья» и «Партнеров». Захочет ли руководство «Партнеров» сливаться с организацией, оставшейся фактически без «подушки безопасности», покажет 2017 г.
К тому же «Строители Черноземья» в начале декабря получили еще один серьезный репутационный удар: 1 декабря 2016 г. АО «ДСК» официально вышло из состава организации. В качестве новой площадки для работы «Домостроительный комбинат» избрал СРО «ВГАСУ-Строй».
Не исключено, что сферу строительного саморегулирования в регионе ожидают новые потрясения и в 2017 г.: ведь с июля действие свидетельств о допуске СРО-нарушителей будет прекращено. Не попадает ли какая-то из воронежских организаций в этот перечень, узнаем через полгода.
- Яблони раздора: Планы по застройке фруктового сада отложены
Минувший год однозначно можно отнести к не самым удачным для крупного участника воронежского строительного рынка ООО «Выбор», контролируемого депутатом облдумы Александром Цыбанем. В начале февраля компания представила на публичных слушаниях масштабный проект по возведению жилых домов на месте бывшего яблоневого сада ВГАУ. Представители застройщика поясняли, что на территории площадью 52,44 га планируется создание нового квартала из 26 высоток (от 17 до 25 этажей каждая). Жителями жилмассива, по расчетам проектировщиков, станут 19,6 тыс. человек. Для их удобства на территории комплекса запланировано строительство школы на 1550 учеников и двух детсадов (суммарно на 570 воспитанников), торгового центра на 17 тыс. «квадратов», а также организация около 7,7 тыс. парковочных мест и двух бульваров (по 1 га).
Однако участники публичных слушаний громогласно раскритиковали предложенный проект: основные претензии противников застройки были связаны с уничтожением яблоневого сада. Кроме того, руководитель поискового объединения «Дон» Михаил Сегодин обвинил компанию в неуважении к памяти погибших на этой территории в годы Великой Отечественной войны защитников Воронежа. Поисковик предположил, что на выделенной под застройку земле могут находится массовые захоронения погибших солдат и множество боеприпасов, которые поставят под угрозу безопасность будущих строителей. Правда, уже после слушаний Сегодин резко изменил свое мнение: в беседах со СМИ представитель поисковиков пояснял, что «Выбор» заключил с «Доном» договор об обследовании участка, чтобы специалисты извлекли из земли останки всех погибших солдат – тем самым избавив проект от звания «стройки на костях».
Впрочем, наиболее рьяные противники проекта от своих позиций не отступили: в марте экоактивисты обратились в городское управление экологии и полицию с заявлением о незаконной вырубке яблонь. Сами защитники зеленых насаждений настаивали, что под топор неправомерно пошли около 500 фруктовых деревьев, однако чиновники на основе проведенной экспертизы признали превышение разрешенного объема вырубки только на 19 из них.
Казалось бы, как только застройщик оплатит причиненный ущерб, вопрос со строительством будет автоматически решен, а яблоневый сад, хотят того активисты или нет, будет ликвидирован. Но судьба не была столь благосклонной к Александру Цыбаню: на земельный участок наложили арест. Сотрудники регуправления СКР усомнились в законности вывода надела из собственности государства (до 2010 г. участок находился в бессрочном пользовании у ВГАУ). Причем правоохранители сразу подчеркнули: к «Выбору» никаких претензий нет, компания приобрела землю совершенно правомерно. А вот сделки, позволившие перевести территорию бывшего яблоневого сада в частною собственность, вызвали нарекания у следователей: по мнению ведомства, здесь имело место мошенничество. В СКР возбудили два уголовных дела – по поводу вывода из госсобственности участков площадью 52 и 24 га. Общая сумма ущерба, нанесенного бюджету, по оценкам ведомства, превышает 100 млн руб.
И хоть фигурантов в обоих делах пока нет, продолжать реализацию заявленного проекта на землях бывшего сада ООО «Выбор» не может: наделы арестованы на время ведения следствия, а в чьей собственности по итогам разбирательств окажется территория, можно только гадать.
- Иноземная помощь: Российско-японский проект по улучшению городской среды в Воронеже
В середине сентября 2016 г. пришли приятные для жителей столицы Черноземья вести из федерального центра: Воронеж и Владивосток были выбраны в качестве пилотных городов для реализации совместных российско-японских проектов по улучшению городской среды.
Конкретики о будущем межнациональном сотрудничестве до сих пор озвучивалось не слишком много: известно, что проект «Удобный Воронеж» затронет пять направлений. В частности, в городе предполагается внедрение технологий строительства благоприятных для здоровья домов «Smart Wellness», бестраншейной санации трубопроводов, устранения дорожных пробок заторов за счет внедрения «умных» светофоров. Кроме того, в столице Черноземья планируется пересмотреть подходы к переработке и утилизации отходов – то есть перейти на современные методики – и реализовать концепцию транзитно-ориентированного проектирования (принцип организации общественного транспорта, позволяющий жителям каждого микрорайона с удобством добраться пешком до остановки одного из маршрутов).
Понятно, что пилотные проекты, по идее, должны лечь в основу будущих программ по развитию крупных городов России – ведь только «миллионников» в стране 16, а не столь масштабных центров куда больше. И сама идея улучшить городскую среду, естественно, вызывает только одобрение – кто же не захочет жить в благоустроенном мегаполисе? Единственный скользкий момент – финансирование, поскольку о том, кто будет оплачивать превращение Воронежа в современный высокотехнологичный центр, пока остается только догадываться.
- Конфликт интересов: Жители раскритиковали проекты застройки участков в центре города
Минувший год оказался для ряда строителей и весьма конфликтным периодом: например, тот же «Выбор» столкнулся со скандалом вокруг отсутствия пешеходного перехода возле строящегося (и частично заселенного) ЖК «Озерки» на ул. Ильюшина, а ГК «Крайс» вызвала на себя огонь критики жителей нового комплекса «Острова» на ул. Хользунова из-за установленного во дворе многоэтажки скейт-парка.
Однако если оба упомянутых конфликта завершились, не успев особенно разгореться – перед Новым годом возле «Озерков» смонтировали светофор, а спорная площадка для экстремалов после настойчивых протестов владельцев квартир в новостройке исчезла с дворовой территории «Островов» — то для некоторых компаний споры с горожанами обернулись куда более серьезными противостояниями. Например, проект «Домостроительного комбината» по возведению ЖК «Европейский» в центральной части города, на ул. Станкевича, вызвал активное противодействие рядовых воронежцев. На публичных слушаниях, прошедших в середине апреля, представители застройщика и компании-проектировщика как могли расхваливали будущие высотки (комплекс на 800 квартир будет иметь переменную этажность, от 14 до 20 в каждом здании), но жители окружающего перспективный надел частного сектора на подобную рекламу так и не купились. Куда больше архитектурных «шедевров» (как окрестил проект замгендиректора «ДСК» по капстроительству Владимир Артемьев) людей интересовали состояние коммуникаций, перспективы простоя в постоянных пробках и отсутствие солнца в домах из-за расположенных вплотную высоток. К тому же участники слушаний искренне возмущались по поводу того, что застройщик начал проводить работы на участке до того, как получил разрешение на возведение домов. И хотя Владимир Артемьев неуверенно пытался убедить горожан, что строители просто разбирают фундамент какого-то старого здания, противники проекта ему не поверили.
Впрочем, даже решительное неодобрение концепции не стало помехой для получения компанией разрешения на строительство – соответствующее постановление мэрии появилось в конце мая. Что неудивительно — слушания ж у нас проводятся, потому что того требует законодательство, а не для того, чтобы узнать мнение жителей и действовать в соответствии с ним, ради защиты их интересов.
Аналогичная судьба постигла и другие участки, приобретенные структурами «Домостроительного комбината» под возведение жилья: например, площадок на ул. Космонавтов, 23в (территория бывшего стадиона, ранее принадлежавшая профлицею №7), на ул. 45 Стрелковой дивизии, 64/1 и 64/2 (ранее – земли детской городской больницы №7), на ул. Минская, 43/3 (некоторое время назад относились к больнице «Электроника»). Изменение градостроительных категорий для каждого из этих наделов обсуждалось на слушаниях в конце мая – тогда горожане усомнились в целесообразности строительства жилых высоток возле инфекционного корпуса медучреждения и на месте спортобъекта. Правда, никакое противодействие участников слушаний приглянувшиеся компании участки от застройки, конечно, не спасло. Отказывать «Домостроительному комбинату» в Воронеже сегодня считается в лучшем случае моветоном. В худшем — признаком политической неблагонадежности.
- Опять «точка»: Планы по строительству жилья без социнфраструктуры
В минувшем году в разных районах Воронежа анонсировались проекту по возведению одиноких жилых высоток на площадях, не позволяющих разместить никаких объектов социальной инфраструктуры – даже небольшого детского сада. Яркий пример: проект строительства 18-этажного дома «Чайка» напротив Птичьего рынка, презентованный ГК «Развитие» депутата Воронежской облдумы Сергея Гончарова. На участке в 3,5 тыс. кв. м. планируется создать двухсекционное здание на 476 квартир, причем на первых этажах разместятся четыре выставочных зала. За счет каких свободных мощностей застройщик рассчитывает обеспечить будущих жителей новостройки местами в тех же детсадах (благо, школа и поликлиника неподалеку есть) в компании не уточняли.
Однако только этим проектом список «точечной» застройки, анонсированной в городе в 2016 г., естественно, не ограничивается. Сюда же можно отнести и участок площадью 1516 кв. м, прилегающий к ул. Степана Разина, 34 – по итогам торгов эту территорию арендовало ЗАО «Воронеж-Дом», фактически «добрав» землю возле собственного комплекса «Городские ворота». Да и выделенный под застройку надел площадью 1992 кв. м в Левобережном районе – возле д. 11а по ул. Глинки – вместить что-то, кроме «точечного» дома, вряд ли сможет.
Интересно одно: кто и за чей счет будет в будущем решать проблемы жителей этих новостроек по обеспеченности соцобъектами? Хорошо, если застройщики – ведь не просто так чиновники мэрии Воронежа несколько лет подряд заявляют о непримиримой борьбе с «точечным» жилищным строительством. Но куда более вероятно, что разруливать трудности придется именно городским властям. А то, что слова не соотносятся с делами – так кого это еще удивляет?