Сегодня на рынке жилищного строительства в России развиваться будут застройщики, обеспечившие себе подушку безопасности и грамотно распределившие ресурсы. Как на девелопмент жилья влияют принимаемые регуляторные решения в отрасли и нынешняя денежно-кредитная политика, в интервью «Интерфаксу» рассказал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов.
– Мы встречались с вами ровно год назад. Тогда вы дали прогноз о снижении девелоперской активности — уменьшении числа покупок участков и замедлении выхода новых проектов. Сейчас этот прогноз оправдывается. Каким вы видите следующий этап в девелопменте жилья?
– Снижение активности девелоперов проявляется не сразу, а через несколько лет. От момента покупки участка до получения разрешительной документации и проектного финансирования проходит полтора-три года. Поэтому эффект решений, принятых в 2025-м, начнем ощущать в 2026–2028 годах.
В 2025 году запуски новых проектов в России снизились на 10–15% по сравнению с предыдущим годом — и это с учетом довольно активного четвертого квартала. А вот первый квартал 2026 года показал заметный рост активности застройщиков. Но здесь важно понимать контекст: это во многом объясняется низкой базой сравнения — в первом квартале 2025 года были зафиксированы многолетние минимумы по объему запусков новых проектов.
Политика Банка России и тренд на снижение стоимости кредитов постепенно восстанавливают инвестиционную активность девелоперов. С начала года мы заключили 41 договор начального финансирования на 121 млрд рублей — это на четверть больше, чем за такой же период прошлого года. Среднее количество заключаемых кредитов выросло с 8 до 10 в месяц.
Сейчас рынок жилищного строительства в России входит в фазу зрелости. Мы не ждем взрывного роста, как это было раньше. Скорее, это мягкая посадка и стабилизация с ростом цен в пределах инфляции. Выигрывать и развиваться будут застройщики, которые обеспечили себе подушку безопасности и грамотно распределили ресурсы. Фокус на качество проектов и инновации в строительстве — безусловное конкурентное преимущество в этой отрасли. Девелоперам со слабой экономикой и высокой долговой нагрузкой потребуется поддержка. Не исключаю сделок по партнерствам и поглощениям. В целом ожидается продолжение тренда на рост инвестиционной активности, в том числе вложений в новые площадки.
– Как изменился портфель Сбера в стройке? Что происходит с проектным финансированием и эскроу?
– Сбер продолжает лидировать на рынке финансирования строительства жилья. За 2025 год действующий остаток долга по всем кредитам застройщиков вырос почти на треть — до 6,9 трлн рублей. По состоянию на 1 мая 2026 года этот объем продолжает расти и достиг уже 7,2 трлн рублей. И это с учетом погашений с начала года за счет раскрытий эскроу.
Наши партнеры-девелоперы ввели с начала года 380 проектов площадью 6,4 млн квадратных метров. Всего в 2026-ом заключено 512 договоров проектного финансирования на сумму 1,2 трлн рублей. Если сравнивать четыре месяца этого года с тем же периодом прошлого, заметен существенный рост: +79% по количеству сделок и +100% по сумме.
Структура портфеля сохраняется. Общий объем с учетом доступных кредитных линий — 12,6 трлн рублей, из которых 12% приходится на бридж-кредиты. Доля проектов, обеспеченных счетами эскроу, с начала года почти не изменилась и держится на уровне 69% — это близко к прошлогоднему среднему значению (около 71%).
– В этом году отменили мораторий на штрафы за срыв сроков. По вашим ощущениям, застройщики ускорились?
– Отмена моратория, безусловно, повлияет на рынок. Но нельзя сказать, что строительный цикл можно резко ускорить одним регуляторным решением. Сроки строительства зависят от поставок, технологических этапов, подключения к инфраструктуре и людей на стройке. Однако стимул соблюдать графики стал сильнее.
Видно, что девелоперы внимательнее относятся к календарям ввода и передачи ключей. По данным ДОМ.РФ, в первом квартале 2026 года объем переносов сроков сдачи жилья или выдачи ключей снизился до 3 млн кв. м — это на 26% меньше, чем в конце 2025 года.
Раньше увеличение срока строительства во многом было связано с необходимостью оптимизировать процентную нагрузку: застройщики стремились максимально синхронизировать выборку кредита с поступлениями на эскроу, чтобы влияние высокой рыночной ставки оставалось минимальным. Сейчас, по мере снижения ключевой ставки, этот фактор тоже начнет работать в сторону сокращения сроков.
– Разные источники говорят о невысокой — относительно прошлых лет — распроданности к моменту ввода дома. Этот параметр важен для банка при работе с застройщиком?
– Это важный параметр, но мы не смотрим на распроданность изолированно. Мы оцениваем всю финансовую модель проекта — от покупки земли до продажи последней квартиры — через показатель устойчивости LLCR. Чем выше обеспеченность кредита будущими денежными потоками, тем устойчивее проект. Для банков это остается базовым подходом.
Низкая распроданность к моменту ввода не всегда означает проблему. В некоторых проектах это может быть частью коммерческой стратегии: застройщик сознательно продает часть объема ближе к высокой готовности или после ввода дома, чтобы продать объекты дороже. Но если низкая распроданность сочетается с высокой долговой нагрузкой и слабым спросом в регионе — для нас это сигнал повышенного внимания.
Важно подчеркнуть: Сбер финансирует строительство независимо от продаж проекта, поэтому низкие продажи сами по себе не ведут к риску недостроя. Однако распроданность проектов на вводе действительно снизилась: если в 2021 году в целом по стране она составляла почти 85%, то в 2025 году опустилась ниже 75%. Это следствие изменения конъюнктуры рынка и замедления скорости продаж.
– Было много опасений относительно механизма продаж в рассрочку. Теперь уже можно говорить, что они не оправдались?
Риски рассрочки, которых опасались в начале прошлого года, не оправдались. Рассрочка стала важным способом поддержать продажи в период высоких ставок. Для покупателя — это возможность зафиксировать цену и отложить часть платежа. Для застройщика — поддержать темп продаж и обеспечить будущий денежный поток.
Уровень продаж в рассрочку в наших проектах продолжает снижаться. За первый квартал 2026 года предварительно 32% продаж прошли с использованием рассрочки — год назад их было 42%. По мере снижения ключевой ставки мы ожидаем возвращения к историческому уровню 15–20%, который был зафиксирован до отмены широкой льготной ипотеки.
– Рынок ждет изменений в семейной ипотеке — главном драйвере продаж. При значительных ужесточениях сможет ли рыночная ипотека заместить субсидируемую в нужном объеме и в какие сроки?
Семейная ипотека остается важным инструментом продаж для застройщиков — ставки по рыночным программам пока достаточно высоки по историческим меркам. Однако по мере снижения ключевой ставки (прогноз SberCIB — 10% на конец 2027 года) роль рыночных программ будет расти, а доля льготных — снижаться. И этот процесс уже идет.
Например, в первом квартале 2025 года доля льготной ипотеки составляла 86% от суммы всех выдач на первичном и вторичном рынке. По итогам первого квартала 2026 года этот показатель снизился до 68%. Произошло это за счет активного восстановления выдач рыночной ипотеки (в первом квартале 2026 года — более чем втрое по сравнению с низкой базой прошлого года) и вступивших ограничений по семейной программе.
В 2027 году по мере снижения ставок доля льготных программ может опуститься до 50% и ниже. Восстановление рынка будет идти в основном за счет рыночных инструментов, постепенно снижая зависимость от льготных программ. Хотя многое, конечно, будет зависеть от решения по корректировке условий семейной ипотеки.
– Много говорят о перетоке денег из депозитов в недвижимость при снижении ключевой ставки. При каких параметрах это станет реальностью? Куда действительно могут пойти эти средства?
Оттока с депозитов физических лиц не наблюдается. Их объем на 1 апреля — 65,7 трлн рублей (год назад было 63,9 трлн). При этом объем инвестиций собственных средств граждан тоже увеличился. За первый квартал 2026 года в первичную недвижимость люди вложили 0,8 трлн рублей — годом ранее было 0,7 трлн.
Для перетока важна не только ключевая ставка, но и разница между доходностью депозита, ставкой по ипотеке и ожидаемой доходностью недвижимости. Пока депозит дает высокую безрисковую доходность, а ипотека остается дорогой, у массового инвестора мало стимулов перекладывать средства в квартиру.
При снижении ставок лишь часть вкладчиков задумается об альтернативе. Психологически значимым уровнем для них может стать доходность по депозиту ниже 10%. Освободившиеся средства могут частично уйти на потребление, частично — в альтернативные инструменты: фондовый рынок, ПИФы, недвижимость. Однако основная масса сбережений, как ожидается, сохранится на депозитах.
– Что до сих пор мешает активно финансировать ИЖС? Зонтичное поручительство поможет преодолеть эти барьеры?
– Если говорить откровенно, главный барьер сегодня — это дефицит ликвидного залога у небольших подрядчиков. Банки, включая нас, видят в этом основной кредитный риск. Рынок ИЖС также проходит адаптацию к нормам 186-ФЗ. Поручительство ДОМ.РФ снижает требования к залогу, делая кредиты доступнее. Несмотря на эти сложности, мы продолжаем развивать продукт: с лета 2024 года Сбер выдал более 4,5 тыс. кредитов на 20 млрд рублей, а с марта 2026 года запустил возобновляемую кредитную линию.
– Каких результатов вы ожидаете от этого механизма? Что вы думаете об инициативе применения механизма эскроу для любой ипотеки на этом рынке?
– Мы ожидаем вполне конкретного результата — роста числа выданных кредитов. Сбер на этот год уже ставит планку: выдать свыше 25 миллиардов рублей. Сбер поддерживает инициативу использования счетов эскроу для любой ипотеки на ИЖС. Это обеспечивает прозрачность и защиту всех участников сделки, как это уже успешно реализовано на рынке многоквартирных домов при переходе на 214-ФЗ. Логика здесь аналогична: эскроу способствует цивилизованному развитию частного домостроения. Мы положительно оцениваем эту идею и готовы активно участвовать в ее реализации.
Источник — https://www.interfax-russia.ru