Болевая «точка»: ГК «Развитие» нашла свою нишу на строительном рынке Воронежа. Население почему-то против…
За короткое время на строительном рынке Воронежа появился новый крупный игрок – группа компаний (ГК) «Развитие». За какую-то тройку лет, прошедшую с момента участия ее руководителя Сергея Гончарова в выборах губернатора Воронежской области, сам он стал депутатом облдумы (фракция «Единая Россиия»), а его ГК, до того отметившаяся лишь возведением домов в Боброве и Новой Усмани – застройщиком целого ряда «точечных» жилых объектов в разных частях столицы Черноземья.
Посудите сами. Жилой комплекс (ЖК) «Ракетный», что возле Центрального автовокзала – его. «Чайка» (возле Птичьего рынка) – тоже. Машметовский «Интурист», «Парк Горького» (на набережной), «Авиатор» (ул. Туполева), «Аквамарин» (ул. Артамонова) – также объекты не только строительства, но и гордости Сергея Гончарова. А недавно к ним прибавилась и площадка на ул. Марата. Итого – семь жилых комплексов, которые различаются этажностью и типом квартир, но объединены одним: практически каждый из них на разных стадиях реализации наталкивался на категоричное неприятие жителей окрестных домов, представителей бизнеса или государственных структур.
ЖЦ «Интурист»
Осень 2016 г. Апогей противостояния ООО СК «Развитие-М» (входит в ГК «Развитие») и регуправления Росреестра. В ведомстве категорически отказываются регистрировать договоры долевого участия на малогабаритные квартиры в возводимом компанией жилом центре «Интурист» в районе Машмета.
Поводом для конфликта послужил статус здания – согласно проектной декларации на сайте застройщика, компания получила разрешение на возведение на ул. Ростовская, 100б «общежития квартирного типа и гостиницы со встроенными нежилыми помещениями». В Росреестре сочли, что регистрировать договоры с дольщиками можно только в полноценном многоквартирном доме. Отказываться от «общажного» статуса в «Развитии» не спешили: ведь именно за счет него, как заявлял Сергей Гончаров журналистам, застройщик смог установить весьма низкие цены на жилье. Некоторые из тех, кто уже вложился в покупку малогабаритных квартир в «Интуристе», были вынуждены обратиться в суд. В итоге Фемида встала на их сторону. И – обязала ведомство зарегистрировать договоры двух покупателей.
В Росреестре же кардинально менять свою позицию не пожелали. И перед остальными потенциальными дольщиками замаячила неприятная перспектива судебных разбирательств. ГК «Развитие» наблюдала за этими разборками «со стороны». Дескать, наша хата – с краю.
Ул. Марата, 2а
На этой строительной площадке конфликт – уже с местными жителями. Он тянется более полугода – правда, сложности с соседями достались ГК «Развитие» «по наследству» от предыдущего застройщика, ООО «Реста». Компания задумала возвести в исторической части Воронежа – буквально напротив Чижовского плацдарма – жилую семиэтажку с подземным паркингом. Для реализации проекта застройщик привлек средства дольщиков – по разным данным, от 7 до 15 покупателей. В октябре 2015 г. ООО «Реста» обзавелось разрешением на строительство дома на собственном участке площадью 1,7 тыс. кв. м., а весной 2016 г. приступило к работам. Однако жители прилегающего к будущей новостройке частного сектора выступили с резкой критикой проекта: как рассказал корреспонденту «Обозреватель.Врн» один из активистов Александр Татаринов, горожане выяснили, что в связи с «удивительными» ошибками при уточнении границ земельного участка в Кадастровой палате площадь отведенной под стройку территории выросла с 800 кв. м в 2005 г. до 1,7 тыс. кв. м – в 2015-м.
Кроме того, для возведения среднеэтажного здания на данном участке компания должна была получить необходимые согласования – поскольку территория относится к зоне с градостроительным индексом Ж2, предназначенной для смешанной малоэтажной застройки. И обязательный пункт в таком случае – проведение публичных слушаний по проекту. Их и провели, но – в июне 2016 г., когда возведение дома шло полным ходом. А вот заключения по их поводу, утверждает Александр Татаринов, нет до сих пор.
– Мы не возражаем против самого строительства – только хотим, чтобы все было по закону. На слушаниях наши просьбы сводились к другому – уменьшить высоту здания до 5 этажей, – рассказал активист. – Но нас не услышали.
Горожане обратились в Центральный райсуд Воронежа с требованием признать возведение объекта незаконным. Однако этот иск стал лишь первым в череде длительных судебных разбирательств (кстати, не завершенных до сих пор): суды вставали на сторону застройщика и Кадастровой палаты, а активисты оспаривали эти решения. Впрочем, сейчас в разбирательствах наметился новый поворот: теперь с претензиями в суд обратился уже департамент имущественных и земельных отношений (ДИЗО) Воронежской области. По словам Татаринова, чиновники намерены в административном порядке оспорить законность получения земли компанией «Реста».
– Если ДИЗО выиграет суд – на что мы, конечно, надеемся – то у застройщика должны отобрать захваченную территорию, а в идеале и отозвать разрешение на строительство, потому что оно выдано на участок другой площади, – говорит Александр Татаринов.
Казалось бы, к формированию самого конфликта ООО «Развитие-М» вроде бы не причастно – компания просто купила «проблемный» объект, вокруг которого шли разбирательства. Но если купила – значит, знала, с чем ей придется столкнуться. И – чувствовала в себе силы для того, чтобы не учитывать этого фактора.
Впрочем, теперь силы потребуются куда большие – мало иска ДИЗО и протеста населения, так еще в марте прокурор Воронежской области Николай Шишкин в докладе о состоянии строительного рынка в регионе упомянул площадку на ул. Марата в числе объектов, угрожающих появлением «обманутых дольщиков».
Кроме того, по данным местных СМИ, в середине мая Сергея Гончарова вызывал к себе зампредседателя облправительства Виталий Шабалатов, курирующий вопросы строительства в регионе. Со слов депутата, которые приводит интернет-газета «Время Воронежа», чиновники обратились к нему с просьбой – найти компромисс с противниками стройки и урегулировать возможные проблемы с уже имеющимися на объекте дольщиками. Однако бизнесмен заявил, что «к созданию конфликта его компания отношения не имеет».
«Мы строим в соответствии с разрешительными документами, их никто не отзывал. Но мы ни одной квартиры не продали, ни одного рубля со стороны не привлекли. Объект к нам перешел уже с дольщиками», – цитирует его издание.
Местные жители, ДИЗО, облпрокурор, зампред регионального правительства – проблем бизнесмен не видит ни в ком из них. Может ли себе позволить такое рядовой депутат, еще недавно даже не помышлявший о возможности строительства в городе-миллионнике? Без должного, разумеется, «прикрытия»…
ЖК «Аквамарин»
На ул. Артамонова участок – как и в случае с площадкой на ул. Марата – компания приобрела «с рук»: в начале 2017 г. Гончаров купил его с готовым проектом зданий (двух 17-этажек) у другого застройщика, ООО «Воронежбетон». Перспектива соседства с многоэтажками обеспокоила жителей д.4а на ул. Артамонова: горожане собрали около 250 подписей за приостановку строительства.
Будущие дома, утверждают активисты, будут находиться в водоохранной зоне – что чревато негативными последствиями для экологии. Плюс – по их мнению, «углубление нулевого цикла объекта практически на краю обрыва водохранилища может привести к смещению грунта» и «отрицательно повлияет на устойчивость существующих домов». И этим претензии жителей не ограничиваются.
– Если 17-этажные здания будут установлены, будет отсутствовать так называемая тяга ветрового подпора. И наше газовое оборудование просто не включится, – заявила ГТРК «Воронеж» старшая по дому ул. Артамонова,4а Анна Фокина. – Мы опасаемся, что наш дом пойдет трещинами.
Сам по себе конфликт на этой площадке не нов: как рассказала корреспонденту «Обозреватель.Врн» член городской Общественной палаты Галина Кудрявцева, несколько лет назад активисты с ул. Артамонова уже обращались к ней за помощью.
– Тогда я была депутатом городской Думы, нам удалось остановить тот кошмар и не допустить строительства в прибрежной зоне, – заявила она.
Однако Сергей Гончаров, комментируя журналистам очередной связанный с компанией конфликт, заявил в комментарии «Коммерсант-Черноземье»:
– Если жители будут так реагировать на планы застройщиков, в городе всю стройку можно остановить.
Впрочем, возможно, что и остановят. Не всю, конечно, стройку, но именно эту. В начале июня Анна Фокина пробилась на личный прием к губернатору Алексею Гордееву. Активистка поделилась с главой региона опасениями и попросила проверить законность выдачи разрешения на строительство в водоохранной зоне.
– Алексей Гордеев поблагодарил активных жителей и сообщил Анне Фокиной, что поручит профильным департаментам разобраться в этой ситуации. Губернатор подчеркнул, что все дальнейшие шаги, связанные со строительством, будут согласованы с местными жителями, – так описывает итог встречи пресс-центр облправительства.
Правда, губернатор не учел, что Сергей Гончаров с местными жителями согласовывать что-либо не любит. Как и с более статусными в регионе персонами. Составит ли Алексей Гордеев им компанию? Или «прогнется» все же Гончаров – чтобы не составить компанию, например, бывшему главному архитектору Воронежа Антону Шевелеву, который сейчас находится под следствием по подозрению во взяточничестве?
ЖК «Чайка»
Именно история строительства жилого комплекса напротив Птичьего рынка может стать наиболее резонансной в противостоянии Сергея Гончарова с местными жителями и госорганами.
Суть конфликта такова: ГК «Развитие» занялась возведением 18-этажного жилого комплекса «Чайка» с подземной парковкой на ул. Хользунова. На руках у компании, если верить Сергею Гончарову – полный набор документов, включающий, в том числе, и разрешение на строительство объекта. И вновь участок с готовым проектом девелопер получил не самостоятельно, а «традиционно» – купив его у предыдущего застройщика, ООО «Реверс». Впрочем, разрешения на возведение объекта эта компания, можно сказать, добилась с большим трудом: изначально в мэрии организации отказали, сославшись на несоответствие проекта требованиям градостроительного плана участка. Так, площадка находится в приаэродромной зоне, поэтому строительство на данной территории необходимо согласовывать с руководством ВАСО, аэропорта «Воронеж» и авиабазы «Балтимор».
«В ходе изучения проектной документации и предоставленных застройщиком согласований с аэродромами установлено, что ГСК «Реверс» согласовано строительство многоквартирного жилого дома высотой 56 м. Однако, согласно проекту строительства здания, его высота составляет 60,1 м, – отмечено в ответе прокуратуры города (копия есть в распоряжении «Обозреватель.Врн»). – Несмотря на несоответствие документов застройщика требованиям градостроительного плана участка в нарушение ч.3 ст. 51 ГрК РФ ГСК «Реверс» 18.04.2015 г. мэрией г. Воронежа выдано разрешение на строительство».
Любопытная деталь, но – не единственная.
К несчастью для Сергея Гончарова, в данном конфликте в унисон с жителями окрестных домов выступили бизнесмены – а именно руководство расположенной возле стройплощадки автозаправочной станции (АЗС), принадлежащей ООО «Воронеж-автоойл» (работает под брендом «ВТК»). Подкованный юридически гендиректор компании Сергей Зюзин обратился в прокуратуру города, обращая внимание надзорного ведомства на опасную, с его точки зрения, близость стройки к АЗС.
– Строительство дома в непосредственной близости к резервуарам с топливом общим объемом 240 тыс. литров – это игра с огнем! – уверен он. – Вибрации, ударные нагрузки, просадки и сдвиги грунта могут привести к самым трагическим последствиям. Любой непотушенный окурок, брошенный с балкона будущей многоэтажки, может стать причиной масштабного пожара или даже взрыва.
И что делать в этой связи? Оказывается, современные технологии позволяют ликвидировать угрозу для жизни людей – для этого необходимо реконструировать заправку. И такой вариант предлагался. Как ни удивительно, не Гончаровым, а Зюзиным. Правда, застройщика эта идея почему-то не заинтересовала.
– Наша задача – устранить какую бы то ни было угрозу для окружающих людей, поэтому помимо взаимодействия с проверяющими органами, мы направили и обращение руководителю ГК «Развитие». Мы предложили компании совместно найти пути выхода из сложившейся ситуации. В частности, мы считаем необходимым как минимум провести реконструкцию автозаправочного комплекса, причем ее проект мы готовы заказать незамедлительно. Сейчас при оснащении АЗК применяются технологии рекуперации многокомпонентных смесей углеводородов – они позволяют полностью исключить растворение паров топлива в атмосфере. Кроме того, проект должен предусматривать перемещение резервуарного парка под навес с максимальным удалением его от жилого дома, а также перенос и реконструкцию здания операторной – для соблюдения пожарных разрывов, – рассказал корреспонденту «Обозреватель.Врн» директор заправки.
Причем Сергей Зюзин подчеркивает, что в данном случае непринципиально, сколько работы по обеспечению безопасности будут стоить и кто из подрядчиков их выполнит – главное, чтобы все было сделано с максимальным качеством и в строгом соответствии с проектом.
А что в этой связи говорит Сергей Гончаров? Просто ссылается на заключение Госстройнадзора, проверившего объект и не выявившего на нем нарушений. Глава строительной компании в беседах с журналистами даже рекомендует оппонентам «обратиться в суд, если хотят» – в перспективе разбирательств он не сомневается.
Однако оптимизм девелопера может оказаться несколько преждевременным, и вот почему: владельцы АЗС обратили внимание прокуратуры на необходимость соблюдения санитарно-защитной зоны вокруг заправки. Согласно действующим СанПиНам, АЗС относится к предприятиям IV класса опасности, санзона для которого составляет 100 м – это подтверждает ответ, полученный ООО «Воронеж-Автоойл» от регуправления Роспотребнадзора 13 апреля 2017 г. Другими словами, в этом радиусе от объекта возводить жилье недопустимо.
Да, размер санзоны может быть сокращен – но для этого необходимо соблюсти установленную процедуру. Предыдущий застройщик – ГСК «Реверс» – в 2013 г. обращался в Роспотребнадзор с просьбой об уменьшении санзоны до границы самой заправки. Однако до конца процесс не довели.
«Размеры санитарно-защитных зон могут быть установлены и изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения об установлении границ такой зоны. Однако в отношении АЗС «ВТК» по адресу: ул. Хользунова, 99а решение и санитарно-эпидемиологическое заключение не выносилось и не выдавалось, – сказано в ответе Роспотребнадзора. – Таким образом, учитывая, что расчетная санзона для АЗС, принятая проектом по границе территории, не утверждена в установленном порядке, для данного объекта она составляет 100 м».
– При разработке документации на дом использовалось заключение о якобы имевшем место сокращении санитарно-защитной зоны – мы расцениваем его как подложное, – комментирует Сергей Зюзин. – Никто соответствующих заявлений не писал, расчетов не заказывал, упомянутые в документах фирмы никакого отношения к автозаправочной станции не имеют. Почему-то этого не заметили ни проектировщики, ни проверяющие, ни надзорные органы. Но я очень надеюсь, что власти обратят на это самое пристальное внимание, пока не стало слишком поздно.
Впрочем, близостью строительной площадки и действующей АЗС оказались обеспокоены не только бизнесмены, но и жители соседних домов. Которые не так давно организовали митинг возле будущего ЖК. Горожан, в частности, не устраивает не только близость возводимого дома к АЗС, но и другие малоприятные элементы строительства – грязь и мусор, постоянный шум и разбитые тяжелой техникой дороги. Однако встречаться с протестующими руководство компании-застройщика по каким-то причинам не стало: за управленцев на митинге «отдувался» прораб.
Вместо заключения
Почему Сергей Гончаров – представитель мощного строительного лобби в Воронежской областной Думе – скупает «проблемные» объекты на территории города, неизвестно. Непонятно и другое – по какой причине депутат отказывается от возможности урегулировать возникающие разногласия с многочисленными противниками «его» стройплощадок? И больше того – почему девелопер допускает формирование новых точек протеста?
С одной стороны, спокойствие застройщика понять можно: возведение многоквартирных домов в Воронеже нередко сопровождается неприятием со стороны местных жителей, однако до реального противодействия ситуации доходят редко. С другой стороны, подобные прецеденты все же есть: яркий пример – скандал вокруг строительства многоэтажки на Ленинском проспекте, 201. Возведение объекта было остановлено – после вмешательства губернатора и областной прокуратуры – а историю продажи земельного участка в настоящее время проверяют правоохранители.
В этой связи нелишним будет вспомнить, что к одному объекту ГК «Развитие» – ЖК «Аквамарин» на ул. Артамонова – местные жители уже привлекли внимание главы региона. А внимание губернатора к стройкам в последнее время подозрительно часто оборачивается возбуждением уголовных дел. Понимает ли это Сергей Гончаров?
Татьяна Омельченко
Комментарии экспертов
Андрей Соболев, замгендиректора по экономике АО «ДСК», депутат Воронежской гордумы (фракция «Единая Россия»):
– Обсуждать вопрос «точечного» строительства в городе уже не имеет смысла. Я не вижу для него перспектив с учетом обсуждаемых местных градостроительных нормативов и перспектив их принятия. Думаю, что этот вопрос сам по себе отомрет – с течением времени.
Мнение местного населения должно обязательно учитываться – на общественных слушаниях, в индивидуальной работе с горожанами. Не секрет, что у «ДСК» есть объекты, которые вызывают нарекания со стороны местных жителей, и мы ищем пути решения подобных сложностей. Это вопрос поиска компромиссов – в части улучшения инженерно-технического обеспечения территории, строительства новых подъездных путей. Конечно, никому из застройщиков не хочется нести какие-то дополнительные траты, но зачастую новые, компромиссные, мероприятия вписываются в общую концепцию и только улучшают проект.
Иван Кандыбин, председатель комиссии Воронежской гордумы по градостроительной деятельности и земельным отношениям (фракция «Единая Россия»):
– Ситуацию со строительством в городе однозначно нельзя назвать позитивной. Мы прошли через затянувшийся период безвластия в строительном блоке мэрии, когда в течение пяти месяцев у нас не было ни главного архитектора, ни профильного вице-мэра (впрочем, он и о сих пор не назначен). Все эти полгода отрасль, которая в Воронеже является если не градообразующей, то определяющей экономику города, находилась «на паузе». Конечно, это ни коим образом не может сказываться благоприятно ни на самой строительной сфере, ни на экономике в целом.
Андрей Померанцев, доцент ВГАСУ, депутат Воронежской гордумы (фракция КПРФ):
– Случаи конфликтов застройщиков с местными жителями, к сожалению, совершенно не редкость. И у «Развития» такие сложности возникали: ко мне обращались активисты по поводу строительства на ул. Марата, после выкупа площадки этой компанией проблемы там не разрешились, социальная напряженность осталась – естественно, жителей это не радует.
Тот факт, что «Развитие» сознательно скупает «проблемные» объекты, может говорить о переделе строительного рынка, который сейчас, видимо, начинается. В правительстве региона появилась новая сила в виде Виталия Шабалатова – наверное, его рассматривают в качестве будущего лоббиста и надеются на его влияние в дальнейшем. Но ничем хорошим это не кончится: сейчас назревает серьезный конфликт между строительными компаниями, который может вылиться в большие социальные потрясения – а это никому не нужно.
Олег Бурцев, депутат Воронежской гордумы (фракция «ЛДПР»):
– В своей ежедневной деятельности мы часто сталкиваемся с проблемами, которые создают населению те или иные недобросовестные застройщики. Возникает недовольство нарушениями, допускаемыми на стройплощадках, люди становятся «обманутыми дольщиками», дома не могут быть введены в эксплуатацию, они не подключены к инженерным сетям и т.д. Но ведь сейчас уже не 90-е годы, бизнес должен быть социально ответственным.
Уверен, что строители должны слышать население и действовать с учетом позиции жителей Воронежа. Думаю, что надзорным органам стоит уделять максимум внимания этим проблемам – пока не стало слишком поздно и пока еще можно найти выход из ситуации.