Иван Кандыбин: «Почему самую созидательную профессию – строителя – в Воронеже гнобят?»
В Воронеже скандалы, в которых фигурируют застройщики, случаются достаточно часто. То историческое здание снесут, то неожиданно начнут возводить высотку посреди частного сектора. В итоге многие жители строителей стали воспринимать, мягко скажем, негативно – как «клан» или «мафию». С какими проблемами сталкиваются застройщики, почему отсутствие новых ПЗЗ не трагедия и что делать с частным сектором, в беседе с главным редактором «Обозреватель.Врн» поделился председатель комиссии Воронежской гордумы по градостроительной деятельности и земельным отношениям Иван Кандыбин.
Когда раньше – не лучше
– Иван Владимирович, в декабре 2020 г. гордума приняла новый Генплан Воронежа на 20 лет. Процесс был связан с большими трениями со стороны, в том числе, и оппозиционных депутатов. Звучало множество опасений, что документ «сырой». Справедливы ли были, на Ваш взгляд, эти оценки?
– Абсолютно несправедливы. И вообще – кто такой отличный специалист, чтобы оценил, насколько этот документ «сырой» или «не сырой»? Его готовили сотрудники Института Генплана Москвы, а проанализировать и сказать, насколько этот документ выверенный и правильный, может только другая аналогичная экспертная организация. А никак не человек даже без профильного образования. Поэтому я бы эпитеты, которые говорят о «сырости» и непроработанности документа, оставил только на суд профессионалов.
– Опасения основывались и на том, что мэрия не получила части согласований от федеральных ведомств.
– С этой точки зрения опасения, действительно, были понятными. В гордуму Генплан зашел без согласований от управления лесного хозяйства и Минприроды – однако об их отсутствии все знали и шли на этот шаг абсолютно осознанно. Понимаете, на протяжении не менее 20 лет в документе в принципе не было границ города, нанесенных на карты. Сейчас получается, что мы начали их устанавливать – и за это получаем проблемы.
Повторюсь, что мы приняли этот документ совершенно осознанно, с обещанием от горадминистрации, что данный вопрос будет решен в короткие сроки. Однако он до сегодняшнего момента не решен – правда, процесс обмена документами между структурами в Воронеже и Москве идет.
– А если бы Генплан не приняли?
– Вообще, считается, что определенные негативные последствия были бы, хотя это тоже достаточно спорно. Правда, в любом случае, у нас расчетный период старого Генплана был до конца 2020 г., и то, что мы приняли документ в те сроки, которые планировалось, – абсолютно правильно. Поймите, Генплан – это очень живой документ. Ведь как бывает в обычной стройке? Мы заказываем проект, однако его рисуют люди, нередко вообще не бывавшие на стройплощадке. И нередко строители сталкиваются с тем, что определенные проектные решения, предусмотренные автором, воплотить вообще невозможно – тогда проект в итоге начинаем корректировать. Но это жизнь, и ничего страшного в такой ситуации нет. И Генплан – абсолютно такая же история. Он в определенной степени носит декларативно-стратегический характер.
– А как же имеющееся разделение на стратегический документ – Генплан – и более приземленные варианты – ПЗЗ? Только и обновленных ПЗЗ мы так и не видим…
– Вообще, если бы не определенные события с реорганизацией в УГА, то обновленные ПЗЗ мы бы сейчас или приняли, или вынесли их на публичные слушания. Правда, и здесь ничего страшного: сейчас у нас действуют предыдущие ПЗЗ. Но, в принципе, думаю, что в 2021 г. мы их примем.
Земля-то частная!
– В продолжение темы ПЗЗ. Известны факты, когда застройщики приобретали участки, где в качестве разрешенных видов использования не было предусмотрено жилищное строительство, однако позднее компании пытались сменить вид для возведения жилья.
– Действительно, таких случаев достаточно много, но поймите: когда человек или организация покупает земельный участок, это делается с какой-то коммерческой целью. Да и к тому же в городе есть комиссия при руководителе управления главного архитектора (УГА), в состав которой входит множество специалистов, в том числе, несколько депутатов гордумы. Эта комиссия согласовывает – или не согласовывает – отправку документов на публичные слушания.
– Но мы все понимаем, что публичные слушания – весьма формальная процедура: нередко мнение жителей, выступающих против проекта, оставляют без внимания.
– С одной стороны, формальная, с другой стороны – не совсем. Сейчас, в век высоких технологий, если вас как жителя интересует конкретный участок, вы можете всеми способами торпедировать инстанции по поводу прохождения этих слушаний и писать о том, что вы не согласны. Могу сказать, что те вопросы, которые вызывают серьезное неприятие у горожан – если они живут на соседнем участке или рядом в квартале – очень редко получают поддержку в комиссии.
Частный сектор – в прошлое?
– Тогда другой вопрос, который очень волнует многих жителей – «точечная» застройка. Мы, конечно, не Ростов и не Сочи, но и у нас «точки» процветали. На Ваш взгляд, сейчас ситуация переломлена или нет?
– Подобную проблему переломить достаточно сложно, однако сейчас таких объектов в Воронеже стало меньше. Сказать, что мы совсем победили это явление, конечно, невозможно. Положительный аспект – что существующие в городе регламенты достаточно серьезно ограничивают возможности «точечной» застройки. Так, если раньше можно было в частном секторе «влепить» высотный жилой дом, то сегодня такой возможности, к счастью, нет. Но, на мой взгляд, если категория земель позволяет и менять ее не нужно, то вероятность появления объектов «точечной» застройки остается.
– А на Ваш взгляд, «точечная» застройка для города – благо или зло вообще?
– Я не вижу в этом проблемы, если честно. Если сделано все нормально – то проблем не возникнет. Много раз говорили, что «точечная» застройка «садится» на старые инженерные сети, сейчас это неправда. То есть, застройщик проектирует здание на старых сетях, но обязательно их реконструирует за свой счет, перекладывает ветхие и даже строит новые. Поэтому вопрос с инженерными коммуникациями сейчас автоматически никаких неудобств для жителей не несет.
– А дополнительная нагрузка на дороги?
– Со строительством одного дома вряд ли появятся огромные пробки – на дороги это повлияет вообще незначительно. Сейчас для «точечной» застройки существует очень много барьеров: будущих жителей дома надо обеспечить парковками, местами в детских садах и в школах. И это не местные нормы, а федеральные, то есть проигнорировать их точно не получится. Того, что творилось в «нулевых», сейчас давно уже нет.
– Если говорить о частном секторе – как его развивать?
– В идеале от него стоит совсем отказаться на отдельных участках.
– А каким образом это можно сделать – с правовой точки зрения?
– В принципе, никак. Но у нас есть муниципальная программа по развитию застроенных территорий – она касается только двухэтажных многоквартирных домов послевоенной застройки. С частными домами вообще очень сложно, но здесь можно подойти с предложениями – создать, скажем, новую муниципальную программу. Только надо отдавать себе отчет – здесь, если не предпринять определенные непопулярные меры, например, как в Сочи для строительства объектов при подготовке к Олимпиаде, успеха и не будет.
– То есть, от частного сектора стоит избавиться в принципе?
– На отдельных территориях да. Но начинать надо не с окраин, а с центра города – домов, которые построены на правобережной «бровке» водохранилища. Там при наличии соответствующей программы по развитию и застройке холмов в центре можно было бы возвести очень интересные объекты. По сути, надо бы проработать существующий проект планировки центральной части города с точки зрения развития этой территории – между Северным и ВОГРЭСовским мостами.
– То есть, самую дорогую землю в городе – золотую, если не бриллиантовую…
– Да. И красиво ее прорисовать. Думаю, тут не надо стесняться ни с этажностью, ни с чем другим – если это будет все увязано гармонично, то получится классно. Но сделать это должен город. А дальше – муниципалитет выкупает эту землю, расселяет частников. Правда, это будет очень сложно. Следующий этап – выставить данную землю на торги. Поверьте, фантастические цифры будут на этом аукционе. Однако, понимая, что сделать это достаточно сложно, никто такими вещами и не занимается.
– Я думаю, это вопрос не среднесрочной, а даже не долгосрочной перспективы…
– А плохо. Ведь еще два года назад, когда на тот момент глава УГА Людмила Подшивалова зашла с проектом Генплана, мы же в гордуме сразу задали этот вопрос – что с «бровкой» над водохранилищем делаем? Нам сказали – ничего. А делать надо, потому что там у многих людей еще выгребные ямы. В центре миллионного города – у нас с вами водохранилище, в него попадают стоки…
Лобби со знаком «плюс»
– Задам, наверное, неудобный вопрос. История о наличии или отсутствии так называемого строительного клана или лобби в городской и областной Думах периодически поднимается. Особенно в гордуме, потому что здесь принимаются решения о земле, о строительстве каких-то объектов. На Ваш взгляд, лобби – это мифическая страшилка или реально существующая сила?
– Давайте так. Отрицать, что в городской и областной Думах есть люди, которые имеют прямое отношение к строительным компаниям, нельзя – они, безусловно, есть. И лобби, думаю, тоже существует. Но мне искренне не нравится то, с каким подтекстом это подается – клан, мафия… Я вообще не понимаю, почему так происходит? И на какой стадии развития города у нас очень добрая и хорошая, созидательная профессия превратилась в непонятно что? Кто это придумал и в принципе начал? Я не понимаю, почему гнобят единственную градообразующую отрасль в Воронеже? У нас что-нибудь еще деньги генерирует? Нет, ничего. Не знаю, кто как, а я не хочу жить ни в лесу, ни в деревне – я хочу жить в городе. В красивом городе, с новыми домами, новыми проспектами и т. д. А кто это сделает? Это сделают строители.
– Но некоторые строители порой допускают откровенные перегибы…
– Да, наверное, где-то отдельные строители в погоне за лишней прибылью палку перегнули. Только это вопрос не только к застройщикам – хотя и к ним тоже. Им его зададут, обязательно. А главный вопрос – к чиновнику, который ему это превышение норм разрешил. И именно тот, кто создал такие условия – абсолютно неправильные, непонятные, непрозрачные – и виноват в этой ситуации. Нельзя никому? Значит, никому. Работаем по нормам? Значит, все работаем по нормам. А как только создается ситуация, что здесь строить нельзя, но при определенных обстоятельствах можно, или мне нельзя, а другому можно, мы и получаем то, что есть сейчас.
Беседовала Татьяна Омельченко