Воронежцам рассказали о способах проверки квартиры перед приемкой у застройщика

В конце августа в парке Победы в Коминтерновском районе инженер-строитель Эмиль Бабаев и адвокат Михаил Суров рассказали воронежцам, на что обращать внимание при приемке квартиры в новостройке и как противодействовать недобросовестным застройщикам.

Не всегда новоселье – радостное событие. Иногда оно перерастает в вечный ремонт и устранение недоделок строителей. Например, некоторое время назад одна из воронежских новостроек начала крениться и приобрела сходство с известной Пизанской башней. И пока управляющая компания с застройщиком выясняют в судах отношения, собственники ломают голову, как им быть.

Около 40 воронежцев пришли на встречу августовским вечером, чтобы узнать, как выявить недочеты при приемке квартиры в новостройке, которые случайно или намеренно допустил застройщик.

Участник встречи Роман недавно купил квартиру в строящемся доме: «Через полгода жду приглашение получать ключи, пришел на встречу, чтобы узнать, как обезопасить себя».

Инженер-строитель Эмиль Бабаев, который более 1,5 лет профессионально занимается приемкой квартир в новостройках, рассказал о подручных и специальных инструментах, при помощи которых можно выявить большинство недочетов.

Подручные:

  • Рулетка, линейка-уголок, пузырьковый уровень – для проверки кривизны стен, перпендикуляров, метража помещений.
  • Фонарик – позволяет осмотреть темные места в квартире.
  • Зарядное устройство для телефона или небольшой электроприбор – для проверки розеток.
  • Патрон и лампочка – помогут оценить состоятельность освещения.
  • Зажигалка/свеча или лист из школьной тетрадки – для проверки вентиляции.
  • Ручка-тестер – для проверки проводов на наличие электроэнергии.

Профессиональные высокоточные инструменты:

  • Лазерный нивелир – лазерный уровень с перекрестными лучами и функцией отвеса. Дальность рабочего диапазона этой модели 10 мм. При этом погрешность не превышает 0,5 мм на 1 м. Альтернатива пузырьковому уровню.
  • Лазерный дальномер с функциями расчета площади и объема. Предназначен для измерения расстояния в диапазоне от 5 см до 50 м. Для определения линейных размеров помещения (площадь и габариты).
  • Электронный анемометр, определяет скорость ветра и его температуру. С ним проверяем функциональность системы вентиляции.
  • Два электрических тестера для определения наличия напряжения в розетках, выключателях и выводах под электропотребители.
  • Пирометр гигрометр для проверки температур поверхностей и определения «точки росы». В холодное время года с его помощью проверяется температура поверхности стен со стороны помещения, вероятность возникновения плесени.
  • Двухметровый пузырьковый уровень – служит эталонным правИлом. Нужен для проверки геометрии поверхности стен и пола в двух плоскостях («на кривизну»)
  • Уровень (обычно 40 или 60 см) для определения отклонений от вертикали и горизонтали окон, дверей, подоконников, площадь которых не позволяет измерить их двухметровым уровнем или лазерным нивелиром.
  • Угольник – помогает в работе с двухметровым правилом для определения степени кривизны поверхностей и смонтированных элементов (окон, дверей и т.д.).
  • Рулетка – для измерения отклонений горизонтальной поверхности пола по высоте (в паре с лазерным нивелиром).
  • Налобный фонарь, в отличие от обычного или встроенного в телефон, освобождает руки и позволяет заглянуть в темные углы, что дает возможность полноценно провести измерения.
  • Вспомогательные инструменты: молоток, шпатель.

Начинать приемку квартиры нужно со входа во двор. Потому что за благоустройство прилегающей к дому территории собственники тоже заплатили – все это заложено в стоимость квадратного метра.

Благоустройство:

  • К подъезду должна вести дорожка – житель новостройки не должен прыгать через ямы, чтобы попасть к себе домой.
  • Подъезд должен быть оборудован пандусом для удобства маломобильных жильцов.
  • Лифт должен обязательно работать. Если их в подъезде два – значит, оба!
  • Стены лифта могут быть в фанерной обшивке, чтобы его не поцарапали жильцы при доставке стройматериалов и перевозке вещей, но он должен работать без специальных ключей и иных ограничений.
  • Ступеньки на входе в подъезд должны быть чистыми.
  • Окна на лестничной площадке застройщик должен сдать с работающим механизмом открытия-закрытия.
  • Этажи должны быть пронумерованы.
  • Система дымоудаления – работать.

Площадь:

В практике эксперта Эмиля Бабаева был случай, когда площадь в большинстве квартир одной из воронежских новостроек была на 1-2,5 м меньше, чем прописано в договоре. К счастью, некоторым собственникам удалось получить компенсацию через суд. Но кто-то подписал акт без замеров площади и лишил себя возможности требовать возврата денег.

Для замеров площади используем лазерный дальномер:

  • Измеряем размеры стен со всеми выступами и нишами по порядку в каждой комнате.
  • Чертим стены по полученным значениям.
  • Определяем точную площадь с помощью специальной чертежной программы.

Стены и пол:

  • Берем двухметровое правИло и прикладываем ко всем поверхностям в вертикальной и горизонтальной плоскостях – просвет не должен превышать 2-5 мм в зависимости от класса поверхности.
  • Проверяем наличие трещин в шпатлевке или штукатурке, не должно быть пробелов в краске, пузырей на обоях и заломов в линолеуме. Не стоит верить застройщику, что обои распрямятся, линолеум выровняется, да и «вообще, что вы хотели за такую цену?».

Окна – дорогостоящие элементы квартиры. Застройщик часто экономит на фурнитуре, подоконниках, откосах и стеклопакетах.

  • Окна должны открываться легко и закрываться плотно.
  • Подоконник должен быть смонтирован в горизонтальной плоскости с небольшим уклоном в сторону помещения (ни в коем случае не в сторону окна).
  • Проверяем окна на замятие уплотнителя и царапин.
  • Царапина на стеклопакете, которую увидели с расстояния вытянутой руки – это брак. Такое окно требует замены, что и делает застройщик при грамотном обосновании.
  • Штукатурку с окна отмывать самостоятельно нельзя, так как можно поцарапать стеклопакет. Лучше потребовать, чтобы это сделал сам застройщик.

Входная дверь:

  • Должна быть установлена геометрически правильно и плотно закрываться.

Если квартира с черновой отделкой, то в процессе ремонта в ней будут храниться строительные материалы. Необходимо обезопасить себя от возможного воровства.

Санузел:

  • Простукиваем плитку, проверяем ее на отслоение и зазоры. Внимательно смотрим, есть ли плитка за ванной – по проекту и фактически.
  • Проверяем работоспособность кранов, шлангов и смесителей. Если говорят, что вода отключена, то в дефектовке указываем, что на момент приемки квартиры отсутствовала подача воды.

Коммуникации:

  • На момент приемки должен быть установлены счетчики электричества, воды, отопления.
  • Автоматы электросчетчика должны иметь маркировку (к какой комнате каждый относится).
  • Ручкой-тестером проверяем все провода на наличие электроэнергии.
  • Проверку вентиляции делаем с открытым на проветривание окном, чтобы был приток воздуха. Специалисты проверяют скорость притока анемометром. Без инструмента можно узнать только есть тяга или нет – при помощи зажигалки или листа бумаги.

Часто встречающиеся способы противодействия застройщика качественной приемке:

  • «На приемку – 10 минут!».

Застройщик обозначает собственнику 10 минут на приемку квартиры, при этом ссылаясь на вымышленную статью закона. В результате люди буквально бегут в дом, с таймером в руках принимают квартиру, а в процессе ремонта обнаруживают недочеты на десятки тысяч рублей.

  • Запрет на приемку с экспертом.

Представители застройщика пытаются запретить собственнику взять с собой на приемку инженера с профессиональным инструментом. Утверждают, что пустят только владельца по паспорту.

«Это наглое запугивание! – говорит Эмиль Бабаев. – В нашей практике такое было. Клиент писал абсурдную доверенность, что он доверяет профессионалу приемку своей квартиры. На самом деле владелец квартиры может привести с собой любого. Главное, чтобы присутствовал сам хозяин».

  • «Групповые приемки».

Представитель застройщика собирает владельцев квартир в количестве порядка 20 человек, и они все вместе идут с этажа на этаж (потому что в лифт столько человек не войдет) принимать квартиры по очереди.

«Это формат приемки можно рассматривать как психологическое давление застройщика на собственников, – рассказывает Эмиль Бабаев. – Когда одного человека заводят в квартиру, остальные ждут под дверью. После непродолжительного ожидания, оставшиеся за порогом начинают ругаться и требовать, чтобы приемка шла быстрее. Разумеется, собственнику в такой стрессовой ситуации не до выявления недочетов. Времени и сил хватает только на беглый визуальный осмотр. А застройщику того и надо».

По словам специалиста, на качественную приемку только «однушки» требуется минимум один час. Важно не поддаваться давлению.

  • Приглашение подписать акт приемки до получения ключей.

«Недавно к нам обратился воронежец, которого застройщик пригласил в офис на подписание акта, а на саму приемку сказал прийти через три месяца. Он подписал… – говорит эксперт. – Застройщик таким образом избегает выплат неустойки. Подписывая акт приемки до получения ключей, собственник лишает себя возможности предъявлять претензии застройщику».

Осмотрели квартиру. Что дальше?

По результатам осмотра необходимо сформировать дефектную ведомость. Все недочеты и замечания сфотографировать, внести в акт-дефектовку. Затем под роспись передать документ представителю застройщика. Он поставит на копии собственника разумную дату устранения полученных замечаний.

Через какое-то время застройщик должен пригласить на повторную приемку. Если все замечания устранены, то можно смело подписывать акт приема-передачи и получать ключи от квартиры! Если же застройщик не устранил замечания, то необходимо сделать повторную дефектовку. И так до полного устранения недостатков. В случае, когда застройщик затягивает устранение, владелец может требовать компенсации и только после этого подписывает акт приемки.

В завершении встречи Эмиля Бабаева спросили: «Кто из застройщиков делает наиболее качественное жилье в Воронеже?». Ответ эксперта был неожиданным.

«Рекомендую при выборе застройщика обращать внимание на компании, которые только выходят на строительный рынок. Им нужно завоевывать клиентов и поэтому они очень ответственно относится к своему делу, дорожат репутацией – поделился мнением эксперт. – Если смотреть на лидеров воронежского рынка, то среди них нет тех, кто делает лучше или хуже. Потому что непосредственно строительством часто занимаются организации на субподряде. В результате два соседних подъезда одного дома могут строить и отделывать разные компании. Поэтому оценивать самого застройщика сейчас сложно. Радует, что в целом в последние полгода отмечается улучшение качества сдаваемого жилья в Воронеже. Но собственникам не стоит терять бдительность».

Владислав Ходаковский

Фото автора